Qué revisar antes de comprar una parcela
Casi todos los problemas de una compra de parcela se detectan antes de firmar, y con tres documentos.
La parcela se compra mirando la vista y se sufre por el camino, el agua o un gravamen que nadie revisó.
Esta es la revisión que conviene hacer en orden, partiendo por lo que se verifica en papel y terminando por lo que solo se ve en terreno.
Ninguno de estos pasos requiere abogado para la primera revisión, aunque sí conviene tenerlo para la escritura.
Los documentos que hay que pedir
Son cinco y se piden todos juntos, antes de cualquier reserva o pago.
Cómo saber si una parcela tiene agua
Esta es la revisión que más dinero ahorra y la que más se omite. Quien pregunta cómo saber si una parcela tiene agua suele recibir como respuesta que "hay napa en el sector", y eso no es un dato.
Lo que corresponde pedir es el informe del pozo ya ejecutado, con su profundidad y su caudal medido en litros por segundo, más el derecho de aprovechamiento de aguas inscrito cuando exista.
Si el pozo no está hecho, el costo y el resultado son del comprador: perforar sin garantía de caudal puede costar varios millones y no dar agua suficiente.
En zonas de secano, como el interior del Maule o de O'Higgins, este punto define el valor del terreno más que la superficie.
El acceso, la servidumbre y el camino
Un terreno sin acceso legal garantizado vale mucho menos de lo que parece, aunque hoy se llegue sin problema.
Hay que verificar que el acceso esté constituido como servidumbre de tránsito inscrita, y no que sea un camino de hecho por el predio del vecino.
La otra pregunta es quién mantiene el camino interior y con qué fondos: en loteos nuevos esto suele quedar a cargo de la comunidad de copropietarios, y conviene saber el monto del gasto común antes de comprar.
Cómo funciona el crédito directo en parcelas
Cuando el banco no financia terreno rural, varios proyectos ofrecen crédito directo: el vendedor financia el saldo en cuotas, sin intermediario bancario.
Lo habitual es un pie de entre el 20% y el 30% y el saldo en cuotas mensuales a plazos de 2 a 10 años, con la escritura entregada al pagar la última cuota o con hipoteca a favor del vendedor desde el inicio.
Las dos cosas que conviene dejar claras por escrito son qué pasa si el comprador se atrasa y en qué momento exacto se inscribe la propiedad a su nombre. Esa diferencia es la que distingue un crédito directo serio de uno que no lo es.
El catálogo por región indica qué proyectos trabajan con esta modalidad.
Lo que solo se ve en terreno
Tres cosas no aparecen en ningún certificado y hay que ir a verlas.
El drenaje después de una lluvia fuerte, porque un sector que acumula agua en invierno no se arregla con relleno. La pendiente real, que en plano se ve distinta a como se camina. Y el ruido o el olor del entorno: una planta, un plantel avícola o una ruta cercana cambian el uso de la parcela y no figuran en el plano.
Conviene además visitar en día de semana y en fin de semana: el movimiento del sector cambia bastante entre uno y otro.
Con esta revisión hecha, ya puedes avanzar tranquilo: mira todos los terrenos en venta publicados y elige la parcela según la región que buscas.